일본 부동산 버블 붕괴 원인 간단 요약

일본 부동산 버블 붕괴 원인 간단 요약

오늘은 일본 부동산 버블 붕괴 원인에 대해서 간단하게 알아보겠습니다.

우리나라 한국의 미래에 대한 이야기를 한다면 빠지지 않고 나오는 이야기가 있습니다. 바로 일본의 과거가 한국의 미래와 닮아있다는 말인데요.

흔히들 일본의 10~20년 전의 모습이 한국과 비슷하다고 이야기를 합니다. 특히 최근 많은 분들이 관심을 가지고 있는 부동산 관련해서도,

일본의 부동산 버블때의 시대와 비슷한 느낌을 받기도 하는데요.

 

일본 부동산의 잃어버린 역사 이야기

 

1980년대까지만 해도 대표적인 잘나가던 나라의 모범 사례로 거론이 되던 일본 경제의 갑작스러운 부진은 ‘잃어버린 20년’ 이라고 불리며,

경제위기가 닥치거나 경기 부진이 장기간 지속 될 때마다 언급되고 있습니다.

2014년에는 유로 지역에서 저 물가와 저 성장세가 지속되자 ‘유럽판 잃어버린 20년’에 진입하고 있다는 우려도 있었습니다.

비슷한 산업 구조 등으로 인해 일본 경제가 걸어온 길을 뒤따랐던 우리 경제도 2010년대에는 체감 경기가 회복되자 않자,

일본 식 장기 불황의 덫에 빠질 수 있다는 위기감이 퍼지기도 했습니다.

일본에서 장기 불황은 1980년대 후반 형성 된 거품 붕괴에서부터 시작이 되었습니다.

1980년대에 들어서 예금 금리 자유화, 영업점 신설 규제 완화 등의 금융 자유화로 경쟁이 심화되고,

대기업이 자본과 회사채의 발행을 늘림에 따라 수입원이 줄어든 은행들은 중소기업과 개인을 대상으로 담보 대출을 경쟁적으로 확대했습니다.

이러한 가운데 1985년 플라자합의 이후에 엔화 강세에 따라 수출 부진이 우려되자,

일본 은행은 경기를 뒷 받침 하기 위해서 1985년 1월 5%였던 정책 금리를 1987년 2월까지 역대 최저 수준인 2.5%로 인하했습니다.

이와 같은 저금리 환경에서 기업들은 돈을 빌려서 사업 규모를 확장하는 동시에 재테크에도 치중하면서 주가와 부동산 가격이 상승했습니다.

이는 연달아서 담보 가치 상승 및 기업의 차입 여력 확대로 이어져서 다시 자산 가격이 오르는 과정이 반복되면서 거품이 형성됐습니다.

이러한 과정에서 경영 효율보다는 사업 규모 확대에 주력하는 외형 중시의 기업 경영 행태가 만연하게 됩니다.

자산 가격이 상승하자 가계도 주식과 부동산 투자를 빠르게 늘려 나갔습니다.

 

이 결과 주가와 땅값 모두 1987년부터 급등하기 시작해  1990년까지 3배 가까이 상승했다.

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 자산 가격은 거품을 우려한 일본 정책 당국이 1989년 5월 이후에 급격한 금융 긴축을 단행하고,

1990년 3월 들어 부동산 관련 대출 총량규제를 시행함에 따라 붕괴되기 시작했습니다.

1990년 초에는 거의 4만 선까지 올랐던 닛케이 주가는 1990년 10월 절반으로 하락했고, 1992년에는 1만 5000원 선까지 떨어졌습니다.

이시기에는 땅값 또한 1989~1992년 50%이상 떨어졌으며, 이후에도 2005년까지 하락세가 매년 계속 되었습니다.

 

장기 침체의 단조가 된 과정은 1980년 후반 붐(Boom)에 따른 거품(Bubble)이 붕괴(Bust)되는 ‘3B’ 로 설명 할 수 있습니다.

거품 붕괴 이후 일본 경제가 장기 불황에 진입하게 된 과정은 부실 부채 누적(Debt), 이에 따른 기업과 은행들의 부채 및 대출 조정(Deleveraging),

그리고 디플레이션(Deflation)등 ‘3D’로 설명 할 수 있습니다.

 

1980년대 후반 거품기의 활황이 기초 경제 여건 개선에 따른 현상인 것으로 오판한 기업들은 앞다투어 돈을 빌린 뒤 사업 확장에 나서 과잉 설비와 함께 과잉 부채에 직면 했습니다.

과도한 부채를 해소 할 필요성이 높아진 기업들이 장기간에 걸쳐 채무 상환에 집중하면서,

설비 투자가 줄어들었고 가계 소비도 자산 가격 하락으로 인해 재정 상태가 악화 되면서 위축 됐습니다.

1990년대 중반 이후에는 부동산 가격 하락 및 경기 부진 지속으로 대규모 부실 대출을 떠안게 된 금융기관이 민간 대출을 줄임에 따라

자금 중개 기능이 위축되면서 실물 경제도 동시에 침체되는 악순환이 반복됐습니다.

내수 부진이 장기간 지속되면서, 1999년 들어서는 소비자 물가가 하락하기 시작했습니다.

이에 따라서 소비자는 물가가 더 떨어질 것으로 예상해, 현재 소비를 미래로 미루었고,

기업은 소비 위축으로 이윤이 줄어 투자 의욕도 함께 줄어들게 되어서 물가가 다시 떨어지는 디플레이션에 빠져들었습니다.

 

일본 경제의 사례에서 알 수 있듯이 거품이 형성되어 경제가 기초 기반 이상으로 성장 할 경우 그 폐해는 매우 크다고 합니다.

그러나 세계 금융 위기 시에는 비슷한 거품 붕괴를 경험 한 미국과 영국 등은 1~2년 이내에 회복기에 재 진입한 것으로 비추어 볼 때,

일본의 장기 불황은 거품 붕괴 만으로는 설명이 되지 않습니다.

거품 붕괴로 초래 된 경기 침체가 장기간 지속 돼 디플레이션으로 까지 이어진 원인에 대해서는 여러 의견들이 있습니다.

하지만 정부를 비롯한 경제 주체들이 거품 붕괴의 심각성을 정확하게 인식하지 못 하고 과거의 성공 신화에 얽매여 있었으며 과감한 구조조정 대신 거품을 초래한 기존 시스템에 안주 한 데다가,

1990년대 중반 이후 인구 고령화라는 구조적 요인이 효과적으로 대응하지 못한 데 기인 한다는 것이 가장 설득력 있는 주장입니다.

거품 붕괴 이후 일본의 정책 당국은 경제가 공급 과잉임에도 불구하고 구조조정 노력 없이,

1990년대 중반까지 공공투자 확대, 금리 인하 등 수요를 인위적으로 부양하는 전통적인 경기 대응책 만으로 일관하여서 불황의 조기극복에 실패했습니다.

공급 과잉에도 불구하고 부실 기업 및 사업을 정리하기보다는 공동 감산으로 대응하는 등 소극적 구조조정을 추진했습니다.

1990년대 초반에 공적 자금 투입 및 금융 부문 구조조정을 제때 과감하게 추진하지 못 한 것도 부실 채권 문제를 심화시켰습니다.

경기부양책은 그 규모에 비해 효과가 크지는 않았는데, 이는 부채가 지나치게 많아서 경제주체들이 소비나 투자보다는 부채 감축을 우선 순위로 했기 때문입니다.

오히려 잦은 경기부양책은 국가 채무 누적으로 구조 조정 추진을 위한 재정 여력을 약화시키는 결과를 초래했습니다.

 

금융기관은 거품 붕괴의 심각성을 깨닫지 못 하고 경기가 회복 되면 기업의 경영 상태도 정상화 되어서 부실 부채가 자연스럽게 해결 될 것이라는 기대를 가지고 있었습니다.

그러한 기대 속 에서 좀비 기업에 대출 상환을 연기하거나 추가 대출을 실시 했습니다.

1995년 들어서는 심각성을 깨닫고 금융기관이 신규 대출을 줄이기 시작했으나, 뒤늦은 대응으로 부실 부채가 크게 누적 되어서 2000년대 중반까지 디레버리징을 진행해야 했습니다.

기업은 은행의 느슨한 신용 심사 및 대출 확대 방침 속에서 긴박한 구조조정의 필요성을 느끼지 못 하였고, 비효율적인 생산 설비 폐기 등의 생산성 제고 노력을 상당 기간 본격화 하지 않아서,

과잉 상태가 2000년대 초반까지 계속 이어졌습니다.

이 같은 좀비 기업의 지속 등으로 경제의 효율성이 크게 떨어진 가운데 1990년대 중반부터는 급속한 인구 고령화에 따른 생산 가능 인구 감소로 경제 활력이 크게 떨어지는 이중고에 시달렸습니다.

 

2000년대 들어서는 실효성 있는 구조 개혁 노력을 기울인 결과 장기 불황에서 서서히 벗어나는 모습을 보이던 일본 경제는 세계 금융 위기와 더불어 대지진의 여파로 다시 부진의 늪에 빠져들었습니다.

이에 따라서 일본 정부는 2013년 부터는 대규모 양적 완화 정책과 함께 구조 개혁이 주요 내용인 신 성장 전략을 축으로 하는 아베노믹스를 실시 중입니다.

아베노믹스 실시 이후 일본 경제는 어느 정도 성과를 거두고 있지만, 시장에선 아직 성공여부에 대한 논란이 끊임없이 나오고 있습니다.

이런 논란에는 거품 붕괴 이후에 일본 경제가 장기 불황에 진입한 근본 문제였었던 구조개혁의 지연이 이번에도 반복되는 것 아니냐고 하는 의구심이 자리 잡고 있습니다.

통화 정책과 재정 정책으로 지핀 불을 구조 개혁으로 지속 하지 못 한다면 나라빚만 늘어나는 등 일본 경제의 대외신뢰도가 하락하는 부작용을 초래 할 수 있기 때문입니다.

일본 부동산

그래서 닮았다고 하는 우리나라 ‘한국’에도 일본 부동산 처럼 시장이 폭락 할까요??

우리나라 역시 일본과 같이 부동산 버블이 확 꺼지는 시기가 올 것이냐는 질문이 최근 들어서는 가장 많이 드는 생각 일텐데요.

이러한 질문에 답을 하기에는 여러모로 어려운 것 같습니다.

단지 투자나 부동산에 있어서는 영원한 것은 없다는 단순한 생각을 불현듯 떠오릅니다.

 

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